关于房地产发展的一些碎碎念。
大王叫我来巡山 房产评论师 发表于2024-04-26 00:32 第一：人口会继续向沿海地区继续聚集，北方人口的增速不及南方人口的增速，这样也就导致了沿海地区与东北和西部地区房地产分化，南方市场与北方市场的分化。
第二：人口持续向发达城市群、都市圈流动，这样的结果是城市圈与都市圈与非城市群、非都市圈的房地产市场分化，咱们国家人口流动逐渐从城市化到以大城市为核心的都市圈化、城市圈化。中国的19个城市群发展水平非常高，创了88%的gdp，其中珠三角、长三角、京津冀、长江中游、成渝稳居前列。
第三：人口流动导致不同的城市的供需关系发生明显的分化，人口净流入的一线城市、强二线城市房地产市场热度高，人口流出的三四五六线城市的市场变冷。从需求端来看由于一线城市和强二线城市拥有相对完善的基础设施，优质的教育和医疗、养老等资源，会吸引大量的人口流入。
第四：普涨时代结束，产业 地段为王，以前我们比较关注地段，现在产业也是考量的标准，产业聚集通过创造高购买力人群，影响土地的成本，从而影响房地产的价格。
第五：改善时代来临，产品力将成为核心竞争力，改善会慢慢成为主流，三房户型成交套数比会变高，四房的户型成交会成为增长趋势，而且人们会越来越注重品质，从有房住到住好房。
长江商学院有一句hw皆知的校训“取势、明道、优术”。
取势:势是趋势、大势、机会，而取势就是选择趋势，势往往无形，却具有方向，顺势而上则事半功倍，逆势而动则事倍功半。
明道：道为术之灵，术为道之体；以道统术，以术得道。道就是方向，明道是明确好方向，看准机会之后，把握前进的方向。
优术：术是能力，能力是知识、方法、策略和经验的集合体。优术即不断提升方法，探索和积累实用的策略，积淀适合于自己的经验。
大方向不能错。
回复
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俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-28 12:09 当时的夕张市长中田铁治，决定发展旅游业，试图带活经济。
在接下来15年中，市zf投资了大型滑雪酒店（26亿）、机器人科学馆（8.5亿）、哈密瓜果园城（6.5亿）、煤炭历史村（55亿）、夕张博物馆（14.8亿）等项目。
当地zf借债353亿日元，赤字超过标准财政规模8倍。
但90年代的日本，是个什么情况，所有人都知道……
那是疯狂的泡沫经济，大破灭时期，举国消费力骤降！
同时，当年日本经济雪崩，几乎每个地方zf都想着，从房地产转型旅游业。
疯狂内卷中，夕张市的旅游项目几乎没啥特色，经营惨淡可想而知。
比如，夕张滑雪场原本计划，每年吸引150万游客，实际上只有50万。
这些游客带来的收益，连维护成本都收回不来……
夕张市的其它众多旅游项目，也全部凉凉。
更重要的是，大量旅游企业开始从夕张撤资，或者它们已经在巨大的风暴中倒闭了。
但是，这么多景点，你不能说倒闭就倒闭了，相关从业人员的死活总要管。
为了稳定就业，夕张市zf只好硬着头皮，自己出资接手撤退的旅游设施。
比如，耗资50亿日元，接手松下兴产旗下的宾馆，导致财政赤字进一步扩大。 -
俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-28 12:08
这个时候，夕张市zf玩了个骚操作，直接把自己玩死了。
为了隐瞒巨额赤字，zf利用年度“出纳整理期”的漏洞，把本年的各种收益、从民营机构借到的贷款，都计入上一年的收入中。
怎么操作？
直接把本年度应偿还的借款，调配到旅游业，再用从旅游业得到的收入，拿去还债。
简称脱裤子放屁。
本来也没多大事，顶多有点臭。
但当时是个什么情况？旅游业明显就不行了，每年都是亏钱的。
全民都没钱，谁还来旅游？
但县太爷不管。
为了粉饰太平、保住乌纱帽，夕张市zf坚持掩耳盗铃的操作。
据估计，被隐瞒的债务，超过290亿日元。
夕张本就沉重的债务，很快就压垮了这个城市。 -
三少爷的笔 房产评论师 2024-04-26 10:56
大航海时代还没结束
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俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-26 10:38
在日本整体衰落的大潮流中，异军突起的有九州岛上的福冈市。这里自古以来就是日本面向东亚大陆的交流窗口，现代随着中韩经济的崛起，与中韩来往密切的福冈成为it等新兴产业集聚的活力之城。这也启迪我们，随着东南亚特别是越南制造业的兴起，与东南亚来往最密切的粤港澳大湾区，海南岛，广西云南可能极大受益。
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俄罗斯联邦海军元帅 普通会员 2024-04-26 10:33
参考日韩经验，人口高龄少子化时代，中国会形成10～20个辐射数千万人口的单核大城市及都市圈，源源不断虹吸农村和小城市年轻人。剩下发展比较好的就是一些产业强悍的港口城市， 工业城市，比如韩国蔚山，钢铁之城，非常富裕。其他的地方就是搞一些文旅之类的花活儿 ，也免不了衰落。
